Sólo cuatro hoteles en el país cumplirían con los estándares para ser calificados como de lujo: W, San Cristóbal Luxury Collection y Ritz. Todos ellos de cadenas internacionales. A éstos se sumaría Villarrica Park Lake, ligado los chilenos Miguel Kaufmann y su familia, junto a Lothar Meier. Según explica Pablo Ramírez, director del área hotelera de Tinsa, “los demás son considerados cinco estrellas (Upscale)”.
Las aclaraciones las hace Tinsa a propósito del informe de la Fiscalía Nacional Económica (FNE) sobre el mercado de hoteles, producto de la compra de los hoteles Ritz, InterContinental y Crowne Plaza por parte de un fondo de LarrainVial. La confusión, explica Ramírez se da por que “al ser tres hoteles solamente, las estadísticas oficiales nacionales y las propias del sector hotelero no lo consideran como una categoría especial y todo se envuelve finalmente como cinco estrellas”.
Por ello, explica, “hay que tener precaución al hablar de hoteles de lujo. Inclusive hay un sólo nuevo hotel de lujo proyectado para el próximo año que es el Four Season. Eso demuestra que en Santiago aún no hay mercado suficiente para pagar tarifas de hoteles categoría Luxury. (...) Tal vez haya gente que esté dispuesta a pagar unos US$ 600/noche, pero los costos asociados de inversión lo vuelven poco rentable” y agrega que “el mercado todavía no ha llegado a su límite, pero está llegando a un rango aceptable en términos de rentabilidades. No da para crecer mucho más”, asegura. De acuerdo a cifras de Tinsa, la rentabilidad de un hotel de lujo está en torno a 15% del Ebitda, y los de cinco estrellas entre 18% y 20%.
“Por lo mismo”, añade, “no han entrado nuevos hoteles de lujo, aunque se está pensando en un Four Season. Más bien, se piensa en los Economy (tres estrellas) y hoteles con franquicia, al lado de carretera. Ese formato, es la nueva oleada”.
Concentración
Así, los hoteles que adquirió LarrainVial están en distintas categorías, dice Ramírez, y es un error señalar que habría concentración, incluso que los dueños de los activos puedan tener influencia en la fijación de las tarifas de los hoteles.
“Una cosa es la concentración de la propiedad y otra es de la operación. Las cadenas internacionales, de lujo o no, quieren llegar con distintos formatos al mercado. Obviamente en una ciudad en que un operador hotelero tenga varios hoteles de un mismo segmento, podríamos entrar a pensar que podrían controlar tarifas, porque han llegado a cubrir sobre 40% del mercado con su marca, en ese segmento, explica.
“Pero por el momento no hay ni señales de eso en Chile. Estamos hablando de mucho espacio para crecer y no para asustarse”. Otro punto que destaca es el tipo de contratos. Un 95% de los hoteles de cadenas internacionales en Chile están bajo el formato de “Management Fee”, donde la operadora del hotel toma las decisiones. Además, percibe un fee del dueño del inmueble, mientras que las utilidades se reparten entre ambos.
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